פסק-דין בתיק עמ"נ 273-09

ערעור על החלטת ועדת ערר לענייני ארנונה כללית של עיריית גבעתיים (להלן:" ועדת הערר") מיום 6.9.09 שדחתה את הערר שהגישה המערערת וקבעה כי על המערערת, לשאת בתשלומי הארנונה בגין חלקה היחסי בשטחים המשותפים בקניון וכי אין לבטל את החיוב בגין שטחים משותפים אלה מכלל השטח המחויב בהודעת החיוב

עיקרי העובדות

המערערת שוכרת שטח בקניון גבעתיים-דרך רבין 53  המשמש לקולנוע (להלן:" המושכר").

הקניון הינו בבעלות חברת שיכון עובדים בע"מ המשמשת גם כחברת הניהול שלו.

ביום 30.5.05 הומצאה למערערת הודעת חיוב בארנונה בגין חודשים 6/05-5 בגין המושכר-שטח הקולנוע עצמו (1,920 מ"ר) וכן בגין חלקה היחסי בשטחים המשותפים בקניון (1,813 מ"ר) ובסה"כ חויבה המערערת בשטח של 3,733 מ"ר (הודעת תשלום 317053522 לנכס מספר 940100000-נספח א' לערעור).

 ביום 25.8.05 השיגה המערערת על הודעת החיוב בפני מנהל הארנונה בעיריית גבעתיים.

ביום 12.9.05 דחה מנהל הארנונה את ההשגה בטענה שהשוכרים בקניון הם המחזיקים בשטחים המשותפים והם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לנכס לפי חלקם היחסי ולא חברת הניהול המנהלת את השטחים המשותפים, כפי שטענו המערערים.

על החלטה זו הגישו המערערים ערר לועדת הערר.

בהחלטתה מיום 6.9.09 דחתה ועדת הערר את הערר וקבעה כי על המערערת לשאת בתשלומי הארנונה בגין חלקה היחסי בשטחים המשותפים.

על החלטה זו הוגש הערעור נשוא פסק דין זה.

טעוני הצדדים בערר

עיקר המחלוקת בין הצדדים נסבה על שאלת זהות הגוף אותו יש לחייב בתשלום ארנונה בגין שטחים משותפים בקניון.

לטענת המערערת השטחים הציבוריים המשותפים בקניון מוחזקים ומצויים בשליטתם הבלעדית של בעלי הקניון-"חברת שיכון עובדים בע"מ" המשמשים גם כחברת הניהול של הקניון והם בעלי הזיקה הקרובה ביותר לשטחים נשוא המחלוקת ומי שנהנים מרווחיהם ולפיכך יש לחייבם בארנונה בגינם. עוד טענה המערערת כי על פי הוראות הסכמי השכירות והניהול  שבינה לבין שיכון עובדים, מחויבת האחרונה לשאת בתשלומי הארנונה בגין השטחים המשותפים.

מנגד טען המשיב כי בעלי הזיקה הקרובה ביותר לשטחים המשותפים הם כלל השוכרים המחזיקים בנכסים בתחומי הקניון, כל אחד לפי חלקו היחסי, וכי הם המשתמשים והנהנים העיקריים מקיום השטחים המשותפים ואילו חברת הניהול רק מנהלת את השטחים המשותפים בעבורם מכח חוזי הניהול ותו לא ולפיכך היא אינה בגדר מחזיקה ואינה בעלת הזיקה הקרובה ביותר לשטחים אלה.

החלטת ועדת הערר

בהחלטתה קבעה ועדת הערר כי קיים קושי ממשי בקביעת "המחזיק" בשטחים המשותפים בקניון ולפיכך, מעבר לשאלה לגבי זהות מפיק ההנאה המרבית מהשטחים המשותפים, יש לבחון גם את אומד דעת הצדדים כפי שהתגבשה במערכת ההסכמית ביניהם ובמצגים אל מול העירייה. בהסתמך על חוזה השכירות שבין הצדדים לפיו הסכימה העוררת שבמידה שהעירייה תשום אותה באופן ישיר היא תחוב בארנונה בגין חלקה היחסי בשטחים המשותפים (סעיף 10, תיקון 10.1 וכן סעיף 4.1.3 המפנה לתיקון זה), ובהסתמך על פסק הדין בעניין מאוזנר (עמ"נ (ת"א) 171/06 מאוזנר בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית גבעתיים שניתן ביום 26.5.08 ) שם נקבע כי שוכרי החנויות בקניון גבעתיים הם בעלי הזיקה הקרובה למלוא חלקם היחסי בשטחים המשותפים וכי בדין מחייבת העירייה את השוכרים בתשלום ארנונה בגין השטחים המשותפים, ובהסתמך על פסק הדין בעניין גולדהמר שם נקבע לעניין משרדים הממוקמים בקניון שיש לחייבם בגין השטחים המשותפים (ע"א 8838/02 אבי גולדהמר נ' עיריית חיפה [לא פורסם](22.5.03)), קבעה ועדת הערר בהחלטתה  כי על העותרת לשאת בתשלום הארנונה בגין השטחים המשותפים. כמו כן קבעה ועדת הערר כי אין להחריג בית קולנוע מיתר השוכרים בקניון וכי השימוש שעושים הבאים לסרט בקניון בשטחים המשותפים הוא אותו שימוש כמו שעושים יתר המבקרים בקניון.

טיעוני המערערת

1.     לטענת המערערת המחזיק ובעל הזיקה הקרובה ביותר לשטחים המשותפים בענייננו הם חברת הניהול ו/או בעלי הקניון אשר להם זכות קניינית בשטחים המשותפים. הסכמי השכירות והניהול מותירים בידי בעלי הקניון וחברת הניהול את מלוא השליטה והניהול של שטחים משותפים אלה והם יכולים לעשות בהם כראות עיניהם. הם מי שמתחזקים את השטחים, מאירים אותם, מנקים אותם, שומרים עליהם וכדומה. סעיף 9 להסכם הניהול קובע כי השוכרים בקניון מתחייבים לשאת במשותף בהוצאות ניהולו של הקניון כאשר 15% מאלה מהווים דמי ניהול. סעיף 4.2.4 בהסכם מעניק לחברת הניהול סמכויות רחבות אף למסור שטחים אלה לשימוש מסחרי או לכל שימוש אחר, בתמורה או שלא בתמורה כאשר השוכרים אינם יכולים להתנגד לשימוש ו/או לתבוע חלק בהכנסות ממנו. ואכן, לטענת העותרת, מממשת חברת הניהול סמכויותיה אלה מדי יום בפועל באמצעות הצבת דוכנים, עריכת אירועים בקניון וכדומה תוך הפקת הנאה כלכלית ישירה מפעולות אלה. בית המשפט קבע כי יש לראות בשטחים הציבוריים המשותפים בקניון " חלק אינטגרלי מעסק הקניון, ממנו מפיקים בעליו רווחים". (ת"א (ב"ש) 2105/96 מועצה מקומית נתיבות נ' מ.ל. השקעות בע"מ). לפיכך יש לראות במי שמנהלים את השטחים המשותפים ומפיקים את מירב ההנאה מהם, כבעלי הזיקה הקרובה ביותר אליהם.

2.      לטענת המערערת טעתה ועדת הערר בפרשנותה להוראות הסכמי השכירות והניהול שבין המערערת לבעלי הקניון וחברת הניהול. חוזה השכירות מוביל למסקנה ברורה לפיה הארנונה בגין השטחים הציבוריים תוטל על חברת הניהול. רק מקום בו תחויב המערערת באופן ישיר על ידי הרשויות בארנונה בגין השטחים הציבוריים (והחיוב יהיה כדין), תישא המערערת בתשלומים אלה. סעיף 8.3 לנספח השינויים להסכם השכירות המתקן את סעיף 10.1 קובע כי :"השוכר לא יחויב על ידי המשכירה או חברת הניהול להשתתף בתשלום ארנונה או במס אחר בגין השטחים הציבוריים שבקניון, שהמשכירה או חברת הניהול יחויבו בתשלום בגינם, אולם אם השוכר יחויב במישרין על ידי הרשויות בארנונה או במס אחר בגין חלקו של המושכר בארנונה או במס האחר המוטלים על הנוטלים על השטחים הציבוריים כפי שיקבע מעת לעת על ידי הרשויות-יישא השוכר בחיוב זה" לאמור נושא הארנונה בגין השטחים הציבוריים המשותפים עלה ונדון בין הצדדים ובהתאם לדרישת המערערת תוקן ההסכם כך שהמערערת תחוב בתשלומים אך ורק מקום שאלה יוטלו עליה על ידי העירייה כחיוב ישיר שיעשה על פי דין. מדובר, למיטב ידיעת המערערת, בהסכם ייחודי בינה לבין חברת הניהול בעוד שיתר השוכרים כבולים להסכם המקורי (טרם התיקון) לפיו בכל מקרה עליהם לשאת בנטל הארנונה בגין השטחים הציבוריים על פי חלקם היחסי.